近期行业政策动态及板块估值简评

    
　　1.国土资源部开始全国性土地清理，惩罚成本和乌纱帽挂钩。北京/广州/上海/南京等城市已经展开新一轮土地清理工作，据传近期北京将会公布一批土地违法案件。据透露，国土资源部将从10月份开始全国性土地违规清查活动，这次清查将直接向地方政府一把手或省部级官员问责，并将追究土地违法行为的刑事责任。

　　2.北京：经济适用房改革。供应模式从销售向1:4的租售并举转变，流转模式实行政府回购的“内循环”模式，经济适用房不能上市交易。该政策出自《北京住房建设规划(2006年-2010年)》，但随后北京市政府相关负责人对外解释说，该政策目前处于前期讨论阶段。

　　3.北京/广州：两限房的土地供应量继续增加。10月13日广州市挂牌出让10宗地使用权，其中3块在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法，以挂牌方式确定开发建设单位。其中，一块地是政府收回重新出让；双限房位置不算偏僻。同日北京市新推出6个地块用于两限房，总占地面积约170万平米。加上此前推出的12块“两限房”用地，北京“两限商品房”备选地块累计已达18块，总占地面积约450万平米，规划建筑面积约350万平方米；按照户均套型面积90平米计算，可供应“两限商品房”3.8万套。值得注意的是，两限房不在经济适用房之列，属于中低价位、中小套型普通住宅。

　　4.北京/上海：传将从严落实六部委7月24日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。北京市场：限外的171号文出台后，很多外籍人士抓住政策模糊的漏洞，投资战场从一手房转向二手房，来自北京中原三级市场部的数据显示，8月北京华侨、港澳台及外籍人士购买二手房的成交量比7月增加32.4％。来自“信一天”房屋经纪公司的资料表明，8月外籍人士购买高档二手房的成交量比7月上涨了11.4％，主要集中在CBD、中关村、金融街、朝外商圈、燕莎商圈等核心区域。上海市场：据传，9月底开始先从浦东新区试点，外资个人购买办公楼和商铺全面叫停，预计很快会延伸到浦西各区。

　　5.广州：国家审计署审查土地问题。9月中旬开始审计署对广州市2002-2005年的土地审批、出让、管理以及土地出让金的征收、使用管理和效益进行专项审计。据悉，审计重点在于农用地的土地出让金以及对农民的征地补偿，审计过程将持续半年时间。这是审计署近年来第一次针对国土问题对广州开展审计。

　　简评：

　　1.土地清查和土地收支审计。(1)国土资源部和审计署该行动是8月31日国办31号文的贯彻落实。(2)土地违法最明显、危害最大的是政府违法。根据CCTV的报道，前5个月，国土资源部门共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20％，其中，地方政府违法批地是主要原因。在把乌纱帽和地根紧缩、违法挂钩、土地管理和收支置于审计之下的情况下，地方政府负责人不仅会在土地出让上变得相对谨慎，而且会倾向于把土地出让给有实力的大开发商，尤其是央企和地方实力企业。(3)土地清查和审计有助于提高土地出让市场的市场化程度，增加透明度，这位全国化的优势开发商提供了更多的成长机会，缺乏品牌和资金、以官企关系获取资源的开发商在土地储备上将面临越来越严峻的市场考验。(4)土地清理的结果是会导致开发商加快土地储备的开发进度，这会增加供应压力，使得地价和房价很难大幅上涨。(5)土地出让市场化的提高将促使未来地价继续上涨，开发商拿地后的盈利能力将受到考验，拥有合法土地储备公司的面积越大、地段越好，则越受益，业绩成长性越好。

　　2.经济适用房改革：供给和流转模式改革的北京模式取消了经济适用房的投资功能，只保留了消费功能。经济适用房的价格、销量在商品住宅中并没有太大的影响力，但具有很强的示范意义和比价效应。因此，经济适用房规模的扩大(参见主要城市未来五年住宅建设规划)和销售价格的稳定将不利于住宅价格上涨。当然，回购价格如何确定、监管成本增加将导致北京模式还不太可能立即出台和在全国推广。对于上市公司来说，由于参与的量有限，所以行业总体的毛利率和利润增长率所受直接影响不大。

　　3.双限房：限价，限面积，作为成本的地价是从低往高竞价，作为收益的房价采取的限定最高价或者从高往低竞价。例如：率先推行双限房的广州市在开发区科学城比较好的位置上挂牌土地，要求90平米以下的住宅最高售价不得超过6000元/平米，这不仅限制了该项目的利润，而且增加周边楼盘的涨价压力。因此，双限房将进一步刺破房地产行业的高利润模式，传递的信号意义也将使得房价很难像以前那样大幅上涨。但是，我们认为双限房政策将不会是未来调控政策的主流，即其在较长时期的整体出让中所占的比重不会太高，因为毕竟它只是弥补市场缺陷的政府调控手段，是反市场化的，解决的是公平问题，而非效率问题。